Jede Mietpartei kann durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht (§ 560 Abs. 4 BGB). Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt, noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Betriebskosten teilweise vorfinanzieren muss.
Einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen für die Zukunft steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter über längere Zeit keine Betriebskostenabrechnungen erteilt hat und daher wegen Versäumens der Abrechnungsfrist mit Nachforderungen ausgeschlossen ist. Eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setzt nämlich nicht voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt hat. Bei einer verspäteten Nachforderung sieht das Gesetz über den Nachforderungsausschluss hinaus keine Sanktion für die verspätete Abrechnung vor. Auch eine verspätete Abrechnung liefert einen schlüssigen Anhaltspunkt für die zukünftige Entwicklung der Kosten. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist daher auch nach verspäteter Abrechnung zulässig (so bereits BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490).
Ferner lässt sich dem Gesetz – so der BGH in einem neuen Urteil – keine Einschränkung der Grundlage des Anpassungsrechtes auf die letztmögliche Abrechnung entnehmen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Grundlage einer Betriebskostenabrechnung ist daher auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10, GE 2011, 1881).
Diese Entscheidung ist zwar zu einem Anpassungsverlangen des Mieters ergangen, gilt aber in gleicher Weise für das Anpassungsverlangen des Vermieters, da § 560 Abs. 4 BGB insoweit keinen Unterschied macht.