Der Mieter darf mit der angemieteten Wohnung kein Geschäft machen. So kann vereinfacht ein neues Urteil des BGH zusammengefasst werden. Gemäß § 553 BGB hat der Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses einen Rechtsanspruch auf Erteilung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Dabei kann auch der Wunsch des Mieters, seine Mietbelastung zu senken, grundsätzlich ein solches berechtigtes Interesse darstellen. Eine über die bloße Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielungsabsicht stellt dagegen kein berechtigtes Interesse dar. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht in diesem Falle nicht.
In dem vom BGH entschiedenen Fall vermietete der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung vollständig an zwei Untermieter weiter. Während er an seinen Vermieter monatlich € 497 zahlte, kassierte der Mieter von seinen Untermietern insgesamt € 962 zuzüglich Betriebskosten. Nach Aufdeckung dieses Sachverhalts mahnte die Vermieterin den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung ab. Der Mieter lehnte eine Beendigung der Untervermietung ab mit der Begründung, die Untervermietung sei notwendig, um seine laufenden Kosten zu kompensieren. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Das Landgericht Berlin gab der Vermieterin recht. Der BGH bestätigte diese Entscheidung und wies darauf hin, dass der Mieter durch die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung seine Pflichten erheblich verletzt hat. Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bestand nicht, weil es an einem berechtigten Interesse gefehlt hat. Zwar kann der Wunsch des Mieters seine Mietaufwendungen zu senken, grundsätzlich ein solches Interesse begründen; eine über die bloße Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung ist vom Schutz des § 553 BGB jedoch nicht umfasst. Zur Begründung verwies der BGH auf die Entstehungsgeschichte des § 553 BGB. Bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2001 konnte der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigern; dem Mieter stand lediglich ein Sonderkündigungsrecht zu. Erst mit der Einführung der aktuellen Fassung des § 553 BGB im Jahr 2001 wurde dem Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein Anspruch auf Untervermietung eingeräumt; jedoch ausschließlich zur Sicherung des Fortbestands des Mietverhältnisses (z.B. wenn ein Mitmieter ausgezogen ist); aber nicht zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung, die ausschließlich dem Vermieter vorbehalten ist (BGH, Urteil v. 28.01.2026, VIII ZR 228/23).
09.02.2026