Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann grundsätzlich auch durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter erfolgen, wenn Eigenbedarf eines Gesellschafters gegeben ist. Nach der Rechtsprechung des BGH wäre es nicht gerechtfertigt, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit (z. B. Ehepaare). Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zusammengeschlossen haben. Voraussetzung ist aber, dass der Gesellschafter, für den Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war (so bereits BGH, Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515).
Dagegen kommt bei einer Kommanditgesellschaft (KG) als Vermieterin Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht, da eine KG Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für „Familien- oder Haushaltsangehörige“ benötigen kann. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG, der nicht Gesellschafter ist. In Betracht kommt insofern jedoch eine Kündigung wegen „Betriebsbedarf“ (so bereits BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06, WuM 2007, S. 457).
Eine GmbH und Co. KG kann nach einem neuen Urteil des BGH ein Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Eine vergleichbare Situation wie bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) besteht nicht. Die Rechtsform einer GbR entsteht oftmals zufällig, so dass die unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine GbR einerseits und durch eine einfache Vermietermehrheit (z. B. Bruchteils- oder Erbengemeinschaft) andererseits willkürlich wäre. Im Gegensatz zur GbR ist die Bildung einer Handels- oder Kommanditgesellschaft nämlich nicht „zufällig“, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerlicher oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei der Vermieterin um eine „personalistisch gebundene vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft“ handelt. Auch ein „Betriebsbedarf“ ist nicht gegeben, wenn lediglich ein persönlicher Nutzungswunsch der Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin besteht (BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10, WuM 2011, 113).
Gleiches gilt für juristische Personen (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Diese haben kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, da die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als „Wohnung“ benutzt werden können. Es genügt nicht, wenn ein Gesellschafter, gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will. Der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum privilegierten Personenkreis, da er weder Vermieter noch Angehöriger ist. Für Alleingesellschafter, die über die Mietsache wirtschaftlich verfügen können, gilt nichts anderes (LG Duisburg, Urteil v. 18.11.2009, 11 S 106/09, WuM 2010, 94).