Bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters muss der Mieter die Wohnung räumen, obwohl er sich vertragstreu verhalten hat. Daher ist der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung entsprechend dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine im gehörende leerstehende oder freiwerdende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehre Kilometer entfernte Wohnung wird von der Rechtsprechung ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- bzw. Ortsteil kommen daher als Ersatzwohnung nicht in Frage (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 21.09.1999, 64 S 113/99, ZMR 1999 S.825).
Dies gilt nur dann nicht, wenn Umstände vorliegen, die eine Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem gekündigten Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (OLG Karlsruhe, RE v. 27.01.1993, 3 RE-Miet 2/290, DWW 1993 S.40).
Ferner ist die Anbietpflicht des Vermieters auf vergleichbare Wohnungen aus seinem Bestand beschränkt. Insofern ist aber z.B. eine Vergleichbarkeit einer freiwerdenden Zwei-Zimmer-Wohnung mit ca. 60qm Wohnfläche mit der gekündigten Ein-Zimmer-Wohnung von ca. 40qm Größe nicht von vornherein ausgeschlossen (so bereits BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010 S.3775).
Darüber hinaus kommt es für die Anbietpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung für den Mieter objektiv geeignet ist (z.B. wegen beschwerlicher Treppen). Die Entscheidung, ob die leerstehende Wohnung für seine Wohnbedürfnisse – ggf. nach Ausstattung mit Einrichtungen (hier: Treppenlift) – geeignet ist, obliegt ausschließlich dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter (so z.B. BVerfG, Urteil v. 28.01.1992, NJW 1992 S.1220).
Allerdings ist die Anbietpflicht des Vermieters zeitlich begrenzt – und zwar bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt freiwerdende Wohnung angeboten werden muss. Andernfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen langandauernden Rechtstreit ankommen lässt. Der BGH verneint daher ausdrücklich eine Anbietpflicht für Wohnungen, die erst während des Räumungsprozesses frei werden (BGH, Beschlüsse v. 09.07.2003, VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02, WuM 2003 S.463). Dies gilt auch dann, wenn die Alternativwohnung bereits kurze Zeit nach Ende des gekündigten Mietverhältnisses frei wird. Beispiel: Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs z.B. zum 31. März gekündigt und kündigt in demselben Haus ein anderer Mieter eine vergleichbare Wohnung zum 30. April, muss der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter nicht anbieten (BGH, Urteil v. 04.06.2008, VIII ZR 292/07, NZM 2008 S.642).
Nach einem neuen Beschluss des BGH ist der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist d.h. nach Beendigung des Mietverhältnisses und damit auch der Anbietpflicht auch nach dem Gebot der Rücksichtnahme nicht mehr gehalten, die eigene, bisher von ihm selbstbewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist. Die entgegenstehende Ansicht (des Berufungsgerichts), der Vermieter müsse sich auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter einlassen, beruht auf einer einseitig an den Interessen des Mieters ausgerichteten, den Charakter von Rücksichtnahmepflichten jedoch grundlegend verkennenden Bewertung (BGH, Beschluss v. 19.07.2017, VIII ZR 284/16).