Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), unabhängig davon, ob sie durch den Mieter oder den Vermieter erfolgt. Abweichende vertragliche Vereinbarungen über die gesetzliche Schriftform sind unwirksam. Gleiches gilt für eine Formularklausel, die für die Kündigung bestimmte Zugangserfordernisse vorschreibt, z. B. durch eingeschriebenen Brief (§ 309 Nr. 13 BGB; OLG Celle, WuM 1990, 103). Die Zustellung kann daher auch auf jede andere Weise wirksam erfolgen.
Anders ist die Rechtslage bei gewerblichen Mietverhältnissen. Hier ist eine Kündigung grundsätzlich auch formlos, z. B. auch mündlich möglich, wenn nicht vertraglich eine andere Form z. B. Schriftform vereinbart wurde. Daher genügt bei Gewerberäumen auch eine Kündigung per Fax (BGH, NJW-RR 1996, 866).
Wurde vereinbart, dass die Kündigung nur durch „eingeschriebenen Brief“ erfolgen kann, setzt die Wirksamkeit der Kündigung nur die Einhaltung der Schriftform voraus. Das Attribut „eingeschrieben“ hat mangels gegenteiliger Anhaltspunkte lediglich Beweisfunktion und stellt somit kein Wirksamkeitserfordernis dar. Trotz einer solchen Vereinbarung kann der Zugang daher auch in anderer Weise als durch Einschreibebrief wirksam erfolgen (BGH, Urteil v. 21.01.2004, XII ZR 214/00, WuM 2004, 269).