Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unter Verwendung eines fehlerhaften Verteilerschlüssels stellt einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung und ferner eine vertragliche Pflichtverletzung dar. Die Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts zur Rüge und Korrektur der Abrechnung kann der Mieter nach einem neuen Urteil des AG Hanau als Schadensersatz geltend machen und mit diesem gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen.
Leistet der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten muss der Vermieter grundsätzlich jährlich über diese Vorauszahlungen abrechnen. Die inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung ergeben sich aus § 259 BGB sowie einschlägigen Gerichtsurteilen. Danach muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Den Verteilerschlüssel können die Parteien frei vereinbaren z.B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Ein einmal vertraglich vereinbarter oder durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilerschlüssel ist für beide Parteien bindend und kann grundsätzlich nur einvernehmlich d.h. nicht einseitig durch eine der Parteien abgeändert werden. Dem Vermieter kann ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten Schlüssel unzumutbar ist und der neue Verteilerschlüssel billigem Ermessen entspricht (z.B. bei Problemen mit der Personenerfassung wegen ständigem Wechsel beim Personenschlüssel; deshalb Umstellung auf Quadratmeterschlüssel).
In dem vom AG Hanau entschiedenen Fall war der Vermieter der Meinung, dass ihm ein Festhalten an dem bisherigen Verteilerschlüssel nach der Personenzahl nicht zumutbar ist und rechnete die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen ab. Mangels ausreichender Begründung des Vermieters, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Umstellung des Verteilerschlüssels vorgelegen haben, stellte die Abrechnung nach dem Quadratmeterschlüssel einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar, der vom Mieter fristgerecht gerügt worden ist. Somit konnte der Mieter die Abrechnung kürzen, soweit die auf ihn bei Verwendung des zutreffenden Verteilerschlüssels entfallenen Betriebskosten geringer ausgefallen wären. Mit einem sich hieraus ergebenden Guthaben oder einem Rückforderungsanspruch hinsichtlich bereits geleisteter Zahlungen kann der Mieter gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen.
Nach Auffassung des Gerichts stellte die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche auch eine Verletzung der nebenvertraglichen Rücksichtnahmepflicht dar. Der daraus resultierende Schadensersatzanspruch des Mieters deckt grundsätzlich auch die Kosten der Rechtsverfolgung einschließlich der Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Forderungsabwehr dar. Dementsprechend war der Vermieter zur Erstattung der dem Mieter entstandenen Rechtsanwaltskosten verpflichtet (AG Hanau, Urteil v. 24.07.2025, 32 C 16/25).
29.10.2025