Der Vermieter kann ein Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d. h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den zur Kündigung führenden wichtigen Grund angeben (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. An den Inhalt des Kündigungsschreibens dürfen die Gerichte keine übertriebenen formalistischen Anforderungen stellen.
Nach der Rechtsprechung des BGH genügt jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie z. B. Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist nicht erforderlich (so bereits BGH, Beschluss v. 22.12.2003, VIII ZB 94/03, WuM 2004, 97). In diesem Fall ist es auch unschädlich, wenn zusätzliche Angaben im Kündigungsschreiben fehlerhaft sind, der Mieter aber trotzdem erkennen kann, dass die Kündigung auf einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten gestützt ist (so bereits BGH, Beschluss v. 30.6.2004, VIII ZB 31/04, WuM 2004, 489).
Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch, wenn die Kündigung auch auf frühere Rückstände (z. B. infolge fortlaufender Mietminderungen) gestützt wird. Auch insofern genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens (z. B. Auflistung der Rückstände) erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/09).