Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von 2 Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 BGB). Zieht der Mieter trotz der Kündigung nicht freiwillig aus, kann der Vermieter seinen Räumungsanspruch durch Einreichung einer Räumungsklage bei Gericht durchsetzen. Jedoch hat der Mieter von Wohnraum auch nach Einreichung der Klage noch die Möglichkeit, die Kündigung des Vermieters dadurch unwirksam zu machen, dass er die rückständigen Mieten innerhalb der 2-monatigen Schonfrist vollständig nachzahlt. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, z. B. das Sozialamt zur Nachzahlung der Mieten verpflichtet hat.
Allerdings ist der Mieter in diesem Fall verpflichtet, dem Vermieter auch sämtliche ihm für die Räumungsklage entstandenen Kosten, z. B. Anwalts- und Gerichtskosten zu erstatten. Dies gilt auch dann, wenn die Nachzahlung der Mietrückstände bzw. die Schuldübernahme durch eine öffentliche Stelle zwar nach Einreichung der Klage bei Gericht, aber noch vor Zustellung beim Mieter erfolgt ist (BGH, Beschluss v. 26.07.2004, VIII ZB 44/03, ZMR 2005, 31).