Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Voraussetzung ist, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist. Eine unerhebliche Behinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs berechtigt den Mieter grundsätzlich nicht zur Kündigung.
Ob die Beeinträchtigung erheblich ist, bestimmt sich nach den Vereinbarungen der Parteien über die individuelle Beschaffenheit des Mietobjekts. Insofern können nach einem neuen Urteil des BGH zur Abgrenzung zu unerheblichen Beeinträchtigungen die für die Mietminderung geltenden Grundsätze herangezogen werden. Z. B. stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, auch bei Geschäftsräumen einen erheblichen Mangel im Sinne der Minderungsvorschriften dar (so bereits BGH, NZM 2004, 453 für Wohnraum). Dieser Mangel berechtigt den Mieter daher zur Mietminderung und ggf. auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, jedenfalls so lange er die Mieträume noch nicht übernommen hat. Die Frage, ob ein Mieter, der die Räume ohne Beanstandung übernommen und benutzt hat und später Kenntnis von der geringeren Mietfläche erlangt, wegen dieser wesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigung kündigen kann oder auf eine Mietminderung beschränkt ist, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen (BGH, Urteil v. 04.05.2005, XII ZR 254/01, NZM 2005, 500).