Zu den Kosten der Gartenpflege, die der Vermieter als Betriebskosten auf
die Mieter des Anwesens umlegen darf, gehören die Kosten der Pflege
gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen
und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung,
der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen
Verkehr dienen (§ 2 Nr. 10 BetrKV).
Die Gartenpflege dient der Pflege des
Erscheinungsbildes des Grundstücks. Die Kosten für die Pflege der
gemeinschaftlichen Gartenflächen eines Mehrfamilienhauses können daher auch
dann umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen
kann (so bereits BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 135/03, WuM 2004 S. 399).
Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV
nicht danach differenziert, ob der betreffende Mieter den entsprechenden
Gartenanteil selbst nutzen kann oder dieser an ihn mitvermietet ist. Für
eine Umlage der Kosten ist daher ausreichend, dass der Gartenanteil den
Gesamteindruck des Anwesens und damit auch die Wohnqualität für die in dem
Anwesenden wohnenden Mieter günstig beeinflusst.
Ausgeschlossen ist eine
Umlage nur dann, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern
zur alleinigen Nutzung überlassen ist.
Gleiches gilt nach einem
neuen Urteil des BGH für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische
Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die
Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall fehlt der erforderliche Bezug
zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten
vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit
vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet
ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten
der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern
angelastet werden (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15, WuM 2016 S.
214).