Von den Heizkosten müssen mindestens 50 %, maximal jedoch 70 % nach dem durch Erfassungsgeräte (z. B. Heizkostenverteiler, Wärmezähler) erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer verteilt werden. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; insofern kann auch die Wohn- oder Nutzfläche (Gesamtfläche) nur der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
Die Bestimmung des Abrechnungsmaßstabes bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diesen unter bestimmten Voraussetzungen für künftige Abrechnungszeiträume einmalig durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern und zwar
- bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
- bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
- nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (§ 6 Abs. 4 S. 2 HeizKV)
Dies bedeutet, dass der Vermieter, wenn er während dreier Abrechnungszeiträume bei den Grundkosten die Gesamtwohnfläche zugrunde gelegt hat, nicht mehr (z. B. bei einem eintretenden Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus) auf die Fläche nur mehr beheizten Räume übergehen kann (BGH, Urteil vom 21.01.2004, VIII ZR 137/03, WuM 2004, 150). Werden die Grundkosten nach der Gesamtwohnfläche verteilt, muss der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Anteil der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten selbst tragen (BGH, Urteil v. 16.07.2003, VIII ZR 30/03, WuM 2003, 503).