Die Vereinbarung einer Indexmiete an überraschender Stelle im Mietvertrag (hier: unter „Sonstige Vereinbarungen“) ist als überraschende und gegen das Transparenzgebot verstoßende Klausel unwirksam. Dies hat das LG Berlin entschieden.
Indexmieten in Wohnraummietverträgen sind seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 zulässig und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit; insbes. weil die häufig komplizierten und streitanfälligen Berechnungen nach kommunalen Mietspiegeln für eine Mieterhöhung nicht erforderlich sind und die amtlichen Zahlen der Statistischen Landesämter über die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex als Bezugsgröße für die Mieterhöhung in aller Regel von beiden Parteien anerkannt und akzeptiert wird. Allerdings muss die Indexmiete gem. § 557b BGB im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Dabei genügt die bloße Angabe der entsprechenden Rechtsvorschrift (hier: § 557b BGB) nicht, da bloße Paragraphenangaben gegenüber Verbrauchern intransparent und unverständlich sind (so EuGH, Urteil v. 21.03.2013, C-92/11, NJW 2013 S. 2253). Dem Vertragspartner muss es möglich sein, ohne Einholung von Rechtsrat die Klauseln zu verstehen. Ferner darf sich die Klausel nicht an einer Stelle des Vertrages befinden, an dem der Vertragspartner nicht mit ihr rechnen muss.
In dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall befand sich die Indexvereinbarung nicht – wie üblich – unter der Überschrift „Miete und Nebenkosten“, sondern unter „Sonstige Vereinbarungen“. Nach Auffassung des Gerichts ist die Klausel daher als überraschend anzusehen, da der Vertragspartner mit dieser Klausel an dieser Stelle nicht zu rechnen braucht. Gemäß § 305c Abs. 1 BGB werden überraschende Klauseln d.h. solche, die nach den Umständen, insbes. nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Daran ändert auch nichts, dass die Klausel unmittelbar vor der Unterschrift der Vertragsparteien stand. Selbst wenn die Klausel Vertragsbestandteil geworden wäre, wäre sie nach Auffassung des Gerichts unwirksam, weil sie nur die Rechtsvorschrift des § 557b benennt, den Vertragspartner aber nicht über den Inhalt unterrichtet.
Mieterhöhungen können daher vorliegend nicht auf Indexsteigerungen gestützt werden, sondern nur nach den allgemeinen Regeln des § 558b BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (z.B. nach dem kommunalen Mietspiegel) durchgeführt werden (LG Berlin, Beschluss v. 13.01.2025, 63 S 138/24, GE 2025, S. 240).
30.05.2025