Bei einem Eigentümerwechsel, z.B. durch Verkauf oder Vererbung des
Grundstücks tritt der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in ein
bestehendes Mietverhältnis ein. Dieser als „Kauf bricht nicht Miete“
bekannte Grundsatz bewirkt, dass der neue Eigentümer das bestehende
Mietverhältnis unverändert übernehmen muss, d.h. an sämtliche vertragliche
Vereinbarungen gebunden ist, die der Voreigentümer mit dem Mieter getroffen
hatte und daher keinen Rechtsanspruch auf Abänderung des Mietvertrages hat.
Dieser in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes
Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines
wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die dem Mieter eingeräumte
Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem
späteren Erwerber unverändert erhalten bleiben.
Daher ist § 566 BGB nur
dann anwendbar, wenn im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames
Mietverhältnis besteht und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung
befindet.
Keine Anwendung finden die §§ 566, 566 a BGB dagegen,
wenn der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bereits
geräumt hatte. In diesem Fall tritt der Erwerber nicht in die Rechte und
Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem bestehenden Mietverhältnis ein.
Der vor Eigentümerübergabe ausgezogene Mieter bedarf aufgrund des fehlenden
Besitzes an der Wohnung keines Schutzes durch die §§ 566, 566 a BGB, da
seine Rechtsposition durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt wird.
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH, wenn dem Mieter ein
Nutzungsrecht (z.B. an einer Gartenfläche) eingeräumt ist; der Mieter dieses
Recht, d.h. die tatsächliche Sachherrschaft aber nicht ausübt. Ein bloßes
Besitzerlangungsinteresse des Mieters rechtfertigt den Eintritt des
Erwerbers in das Mietverhältnis nicht (BGH, Urteil v. 5.4.2016, VIII ZR
31/15, WuM 2016 S. 364).