Zur Abrechnung einer vom Mieter geleisteten Kaution ist der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Hat der Vermieter Gegenansprüche, die auf vertraglicher Grundlage beruhen z.B. weil der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht oder nur unzureichend ausgeführt hat, muss dem Mieter Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden. Erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Nachbesserung entstehen Schadensersatzansprüche des Vermieters, mit denen gegen die Kaution aufgerechnet werden kann. Anders ist die Rechtslage bei Gegenansprüchen, die auf gesetzlicher Grundlage beruhen z.B. bei Schäden an der Mietsache oder unterlassenem Rückbau von baulichen Änderungen. Hier muss dem Mieter nach der Rechtsprechung des BGH zwar keine Frist zur Nachbesserung (z.B. zur Beseitigung der Schäden oder für den Rückbau) gesetzt werden (BGH, Urteile v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.06.2018, XII ZR 79/17); allerdings ist eine Aufrechnung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach allgemeinen Grundsätzen nur mit gleichartigen Ansprüchen möglich (§§ 215, 387 BGB). Da auch solche gesetzliche Schadensersatzansprüche des Vermieters zunächst auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet sind (§ 249 Abs. 1 BGB), entsteht der für die Aufrechnung erforderliche (gleichartige) Zahlungsanspruch erst dann, wenn der Vermieter von seiner sog. Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB) Gebrauch gemacht hat d.h. statt der Herstellung des ursprünglichen Zustands den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt hat. Erst dann kann der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen (KG Berlin, Beschluss v. 02.12.2019, 8 U 104/17, GE 2020, S. 540).
07.01.2021