Bei der Frage, ob trotz Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken ein (gewerbliches) Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Liegt dieser in der Weitervermietung der Räume, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts (z.B. über verstärkten Schutz vor Kündigung und Mieterhöhungen) nicht anwendbar (BGH, Urteil v. 13.01.2021, VIII ZR 58/20).
In dem vom KG Berlin entschiedenen Fall hatte ein Betrieb eine Wohnung zur Überlassung an Arbeitnehmer angemietet, von denen der Betrieb keine Miete verlangte, sondern die Überlassung der Wohnung als Sachleistung mit dem Lohn verrechnete. Nach Kündigung durch den Eigentümer und Vermieter der Räume wendete der Betrieb ein, die Kündigung sei mangels Begründung infolge des bestehenden Mieterschutzes unwirksam; jedenfalls sei der Vermieter nach § 565 BGB in das bestehende Mietverhältnis mit dem Arbeitnehmer eingetreten.
Das LG Berlin hielt die Kündigung des Eigentümers für wirksam und verurteilte zur Räumung. Das KG Berlin bestätigte die Entscheidung mit der Begründung, Wohnraummiete sei nur dann anzunehmen, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse dienen sollen. Wenn ein Arbeitgeber Räume für die Überlassung an Arbeitnehmer mietet, liegt kein Wohnungsmietverhältnis, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB) vor. Dabei wird die Geltung von Wohnraummietrecht nicht allein durch Verwendung eines Vertragsvordrucks für Mietverhältnisse über Wohnraum mit den entsprechenden für Wohnraummietrecht geltenden Regeln (insbesondere Kündigungsschutzvorschriften) vereinbart. Zwar könne auch bei solchen Mietverhältnissen die Geltung von Wohnraummietrecht vereinbart werden. Dies setzt jedoch eine bewusste Einigung voraus und ergibt sich nicht aus der kommentarlosen Verwendung eines Vordrucks für Wohnraum. Ferner ist die Schutzvorschrift des § 565 BGB, wonach bei gewerblichen Zwischenmietverhältnissen im Falle der Kündigung des gewerblichen Zwischenmietvertrages der Vermieter (Eigentümer) in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Endmieter (Nutzer) eintritt, nicht anwendbar, da § 565 BGB voraussetzt, dass ein Wohnraummietvertrag mit einem Dritten (Nutzer) abgeschlossen wurde. Dies ist jedoch bei einer Dienstwohnung i.d.R. nicht der Fall.
Wichtig für Vermieter in Gebieten mit einer Zweckentfremdungsverordnung: Nach der Entscheidung des KG Berlin stellt die Anmietung von Wohnraum durch Arbeitgeber zum Zwecke der Weitervermietung oder Überlassung als Wohnraum an Arbeitnehmer keine Zweckentfremdung i.S.d. Zweckentfremdungsvorschriften (wie z.B. die Nutzung einer Wohnung als Büro oder Laden) dar, da ausschließlich die tatsächliche Wohnnutzung entscheidend ist (KG Berlin, Beschluss v. 18.09.2024, 8 U 40/24, GE 2024, S. 1096).
27.01.2025