Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters ist nach einem neuen Urteil des AG München nicht gegeben, wenn der Mieter in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters zwar ein Gewerbe (hier: Betrieb eines Online-Shops) ausübt, dieses jedoch nicht nach außen in Erscheinung tritt.
Nutzt ein Mieter die ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räume ohne Zustimmung des Vermieters zu anderen Zwecken, stellt dies zwar einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Zur fristlosen Kündigung nach Abmahnung ist der Vermieter jedoch nur berechtigt, wenn seine Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt werden. Dies ist der Fall, wenn die geschäftlichen (freiberuflichen oder gewerblichen) Aktivitäten des Mieters nach außen hin in Erscheinung treten und der Mieter keinen Anspruch auf Gestattung durch den Vermieter hat, so z.B. wenn der Mieter in der Garage der gemieteten Wohnung trotz entsprechender Abmahnung durch den Vermieter einen gewerblichen Ski-Service betreibt, den er in lokalen Anzeigenblättern und mit einem Werbebanner am Balkon der Wohnung bewirbt. Die daraus resultierenden Störungen u.a. durch den damit verbundenen Kundenverkehr mit Kraftfahrzeugen, mit denen Skier und Snowboards i.d.R. angeliefert und abgeholt werden, verletzen in erheblichem Maß die Rechte des Vermieters (so bereits AG München, Urteil v. 30.11.2017, 423 C 8953/17).
In dem vom AG München jetzt entschiedenen Fall hatte der Mieter in der gemieteten Wohnung einen Online-Shop betrieben. Der Vermieter stützte seine Abmahnung und die nachfolgende Kündigung darauf, dass über die Wohnung auch die Anlieferung, Lagerung sowie das Fertigmachen der Waren zum Versand erfolgt. Das Gericht wies darauf hin, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Allerdings kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie wie z.B. bei einem Rechtsanwalt oder Makler im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter durch Kundenverkehr als bei einer üblichen Wohnnutzung entstehen. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen wird demnach nicht überschritten, wenn der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen nicht in Erscheinung tritt. Hat der Mieter als Geschäftsadresse für den von ihm betriebenen Shop für Kite-Boards und Kite-Foils ausweislich des Impressums seiner Firma seine Wohnanschrift benannt, kann die vom Vertragszweck genutzte Nutzung der Wohnung zum Wohnen zwar überschritten sein, wenn die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte genannt wird, in der Wohnung Kunden empfangen und dort Mitarbeiter beschäftigt werden. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalles.
Den Beweis für die Behauptung, in die Wohnung würden Waren angeliefert, darin gelagert, fertig gemacht und verschickt, konnte der dafür beweisbelastete Vermieter nicht erbringen. Da aber die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website allein nach Auffassung des Gerichts die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht trägt, hat das Gericht die Kündigung des Vermieters für unwirksam erklärt und die Räumungsklage abgewiesen (AG München, Urteil v. 18.09.2025, 419 C 23314/24, WuM 2025, S. 679). 09.12.2025