Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist d.h. außerordentlich und fristlos u.a. dann kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter mit der Entrichtung eines „nicht unerheblichen“ Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB). Dabei richtet sich die Beurteilung, ob der Mieter mit einem „nicht unerheblichen“ Teil der Miete in Verzug ist, nicht nach der für den einzelnen Termin rückständigen Miete, sondern nach dem gesamten Mietrückstand.
Bei Wohnraummietverhältnissen (ausgenommen, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist) ist diese Erheblichkeitsgrenze gesetzlich definiert (§ 569 Abs. 3 Nr.1 BGB). Danach ist der rückständige Teil der Miete nur dann nicht als unerheblich anzusehen, wenn er mindestens 50% der monatlichen Miete beträgt und der Gesamtrückstand die Miete für einen Monat übersteigt.
Beispiel: Zahlt der Mieter bei einer Monatsmiete von € 1.000,– zweimal hintereinander nur € 400,– ist diese Erheblichkeitsgrenze überschritten, weil der rückständige Teil der Miete mehr als 50% der Monatsmiete beträgt und der Gesamtrückstand (hier: € 1.200,–) die Miete für einen Monat übersteigt.
Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nach einem neuen Urteil des BGH nicht auf die geminderte, auch nicht auf eine berechtigterweise geminderte, sondern ausschließlich auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen. Mietminderungen und Zurückbehaltungsrechte haben somit für die Beurteilung des kündigungsrelevanten Rückstands keine Bedeutung (BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16, WuM 2017 S.644).