Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an.
Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z.B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.
In dem vom LG München I entschiedenen Fall handelt es sich bei den drei vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften, die in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte liegen. Diese drei Vergleichsobjekte verfügen alle über ca. 150 m² Wohnfläche; vergleichbar mit der von den Mietern bewohnten Doppelhaushälfte mit mindestens 134 m². Somit liegen drei Wohnwertmerkmale vor, die mit der Doppelhaushälfte der Mieter im Wesentlichen übereinstimmen: Art, Größe und Lage. Auf die Frage der Ausstattung (renoviert oder unrenoviert) sowie der Beschaffenheit (Zuschnitt) kommt es daher bei der vorzunehmenden Gesamtschau nicht mehr an. Insofern ist auch nicht ersichtlich, dass es unterschiedliche Teilmärkte für renovierte und nicht renovierte Doppelhaushälften gibt. Die angegebenen Doppelhaushälften sind daher vergleichbar im Sinne des Gesetzes und als Vergleichswohnungen tauglich. Die Frage, ob es insoweit der Einholung eines Sachverständigengutachtens betreffend der Ausstattung und damit die Vergleichbarkeit der angegebenen Vergleichsobjekte bedarf, ist ohne Belang, da i.d.R. keine Beweiserhebung über die tatsächlichen Angaben in einem Mieterhöhungsverlangen erfolgt. Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel oder ist dieser Mietspiegel auf das streitgegenständliche Objekt nicht anwendbar, ist die ortsübliche Miete mit einem Sachverständigengutachten zu ermitteln. Letztlich ist ein Mieterhöhungsverlangen auch im Hinblick auf die von den Mietern gerügten behebbaren Sachmängel des Hauses nicht treuwidrig (AG München, Urteil v. 19.08.2022, 414 C 10005/21; LG München I, 31 S 11493/22, ZMR 2022, S. 973).
22.05.2023