Nach den Bestimmungen der sog. Mietpreisbremse darf die bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrages vereinbarte Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete d.h. i.d.R. der Mietspiegelmiete liegen. Eine Ausnahme liegt u.a. dann vor, wenn bereits im vorangegangenen Mietverhältnis eine höhere Miete vereinbart war. In diesem Fall darf der Vermieter diese Miete bei Neuabschluss auch dann verlangen, wenn sie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Allerdings muss der Vermieter den Mieter über den konkret von ihm in Anspruch genommenen Ausnahmetatbestand Auskunft erteilen d.h. den Mieter spätestens durch eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag darüber informieren, dass die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegt und dies gem. § 556g BGB zulässig ist, weil die Vormiete (Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses) bereits so hoch war wie die nunmehr verlangte Miete. Geschuldete Vormiete ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits der Mietpreisbremse unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig war. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.07.2023, VIII ZR 229/22, NJW-RR 2023, S. 1246).
Will sich der Vermieter auf die höhere Vormiete berufen, genügt es nach einem neuen Urteil des BGH, wenn der Vermieter dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete z.B. im Mietvertrag mitteilt (siehe § 4 Abs. 1 des Formularmietvertrags für Wohnraum des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.). Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur diese ihm ohne Weiteres bekannte, vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auch auf ihre Zulässigkeit nach den Regeln der §§ 556d ff BGB zu überprüfen, und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, besteht grundsätzlich nicht (BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 75/23, ZMR 2024, S. 372).
28.08.2024