In Städten und Gemeinden, in denen nach der jeweiligen Vorordnung des Bundeslandes eine sog. Mietpreisbremse gilt, darf bei Neuabschluss eines Mietvertrags die vereinbarte Miete um maximal 10 % höher liegen als die sog. ortsübliche Vergleichsmiete d.h. i.d.R. die Mietspiegelmiete.
Eine Ausnahme besteht, wenn bereits die Vormiete d.h. die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete um mehr als 10 % über der Vergleichsmiete gelegen war. Dann darf – unabhängig von der Mietspiegelmiete – eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind ferner Neubauten d.h. Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wurden sowie Bestandswohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Zur Frage, wann eine Wohnung als „umfassend modernisiert“ angesehen werden kann, hat der BGH in letzter Zeit mehrfach entschieden. Danach setzt eine umfassende Modernisierung folgendes voraus:
Die Modernisierung muss einen Umfang aufweisen, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zu einem Zustand der Wohnung geführt hat, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Dies bedeutet, dass bei der Prüfung, ob eine „umfassende“ Modernisierung vorliegt, nicht nur die getätigten finanziellen Investitionen, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung zu berücksichtigen sind. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht (BGH, Beschluss v. 27.05.2020, VIII ZR 73/19, WuM 2020, S. 651).
- Der Bauaufwand ist finanziell dann als wesentlich einzustufen, wenn er mindestens 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (ohne Grundstücksanteil, ohne Planung und Architektenleistung). Dabei sind die (zum Teil erheblichen) regionalen Unterschiede zu berücksichtigen. Danach liegen die durchschnittlichen Kosten eines Neubaus auch abhängig von der Ausstattung zwischen € 1.500 bis € 4.000. Berücksichtigungsfähig sind allerdings nur solche Kosten, die auf Modernisierungsmaßnahmen beruhen, die im Katalog des § 555b BGB ausdrücklich genannt wurden (z.B. Maßnahmen zur Einsparung von Energie, Reduzierung des Wasserverbrauchs, Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse). Nicht berücksichtigt werden Kosten, die keinen Bezug zu solchen Modernisierungsmaßnahmen aufweisen, sondern allein auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen. Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch Erhaltungsmaßnahmen z.B. Reparaturen miterledigt, ist bei der Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab) genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; BGH, Urteil v. 17.06.2020, VIII ZR 81/19, NZM 2020, S. 795 Rn. 36 ff).
- Neben dem finanziellen Aufwand ist für die Bejahung einer „umfassenden“ Modernisierung weitere Voraussetzung, dass die Wohnung in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen wie Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Auch insofern dürfen nur Maßnahmen einbezogen werden, die als Modernisierung zu qualifizieren sind d.h. keine reinen Instandhaltungsmaßnahmen darstellen. Beschränken sich z.B. die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inkl. der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, und werden keine Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen, liegt keine umfassende Modernisierung vor (so BGH, Beschluss v. 27.05.2020, VIII ZR 73/19, WuM 2020, S. 651).
- Letztlich muss es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handeln. Maßnahmen die noch während des vorigen Mietverhältnisses durchgeführt wurden, bleiben unberücksichtigt (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18).
01.03.2021