Bei Beendigung des Mietverhältnisses verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters in der kurzen gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB) z.B. Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen, unterlassenen oder mangelhaften Schönheitsreparaturen, baulichen Veränderungen; aber auch für Sachschäden, die nicht an der Mietsache selbst, sondern an anderen Sachen des Vermieters entstanden sind (z.B. bei einem Wasserschaden in anderen Wohnungen). Eine umfangreiche Rechtsprechung hat sich zur Frage entwickelt, wann von einer „Rückgabe“ der Mietsache auszugehen ist, mit der die kurze Verjährung zu laufen beginnt. Dies kann schon dann der Fall sein, wenn das Mietverhältnis noch gar nicht beendet ist; entscheidend ist die „Rückgabe“. Diese setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus (BGH, Urteil v. 10.07.1991, XII ZR 105/19, WuM 1991, S. 550). Der Vermieter muss durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten – damit aber gerade nicht „freien“ – Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen. Vielmehr ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich, ebenso die Kenntnis des Vermieters hiervon (BGH, Urteil v. 27.02.2019, XII ZR 63/18). Gibt der Mieter die Schlüssel beim Hausmeister ab, ist von einer Kenntnis des Vermieters über die Besitzaufgabe nur dann auszugehen, wenn eine Berechtigung des Hausmeisters oder des Hausverwalters zur Entgegennahme der Schlüssel zum Zwecke der Wohnungsübergabe vorgelegen hat (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, WuM 2013, S 729). Der Vermieter hat die Räume somit dann zurückerhalten, wenn er nach der Besitzaufgabe durch den Mieter die Möglichkeit hat, die Räume jederzeit ungehindert betreten zu können. Die Frist beginnt daher auch dann zu laufen, wenn der Vermieter einen angebotenen Übergabetermin nicht wahrgenommen hat; er aber wegen eines eigenen Schlüssels und wegen des Auszugs des Mieters die Möglichkeit hat, das Mietobjekt jederzeit ungehindert zu betreten (OLG München, Urteil v. 13.03.2003, 19 U 4540/02, WuM 2003, S. 279).
Nach einem neuen Urteil des BGH kann sogar der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eine „Rückgabe“ darstellen und den Verjährungsbeginn auslösen. Eine Rückgabe der Mietsache, die auch schon vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses möglich ist, setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus. In vorliegender Sache sei diese nach Auffassung des BGH erfolgt, weil zum einen der Mieter durch den Schlüsseleinwurf seinen Besitz vollständig aufgegeben hat und der Vermieter zum anderen aufgrund eines anzunehmenden generellen Besitzbegründungswillens und aufgrund seiner Kenntnis vom Schlüsseleinwurf unmittelbaren Besitz erlangt hat. Dies gilt – so der BGH – in den Fällen einer sog. „aufgedrängten Sachherrschaft“, wenn wie vorliegend die Schlüssel nicht an den Vermieter zurückgegeben wurden. Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache „auf Zuruf“ entgegenzunehmen; wenn der Vermieter die Mietsache aber tatsächlich zurückerhalten habe, beginnt die Verjährungsfrist ab zum Zeitpunkt des Schlüsseleinwurfs (BGH, Urteil v. 29.01.2025, XII ZR 96/23, GE 2025, S. 385).
29.07.2025