Beim Auftreten von Schimmel in der Mietwohnung gilt nach der Rechtsprechung folgende Beweislastverteilung: Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührende Schadensursache ausräumen. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden. Ferner muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit des Gebäudes – darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn an dem Gebäude nachträglich Änderungen vorgenommen wurden, z.B. besonders dicht schließende isolierverglaste Fenster eingebaut worden sind.
Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer der Wohnung dem allgemein zumutbaren Normverhalten entspricht.
Ein erster Anschein für die Verantwortlichkeit des Mieters ist gegeben, wenn in einer vormals mangelfreien Wohnung Feuchtigkeitsschäden erstmals auftreten, nachdem der betreffende Mieter die Wohnung bezogen hat. Weiterhin spricht für eine Verursachung durch den Mieter, wenn der Heizenergieverbrauch der Wohnung deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen liegt. Dies kann anhand der Ableseprotokolle der Heizkostenverteiler festgestellt werden.
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt. Die Mieterin widersprach der Kündigung mit der Begründung, sie sei zur Mietminderung und zur Zurückbehaltung der Miete wegen Schimmelbefalls in Bad, Küche und Schlafzimmer berechtigt. Ferner macht die Mieterin Schadensersatz und Schmerzensgeld aufgrund des Schimmelbefalls geltend.
Der vom Gericht beauftragte Sachverständige stellte ein erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen. Somit liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, da der Sachverständige nicht ausschließen konnte, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist und es der Mieterin nach den Feststellungen des Sachverständigen praktisch unmöglich war, aufgrund der mangelhaften Dämmung bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.
Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und eine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld wurde vom Gericht allerdings abgelehnt, da die Mieterin die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterlassen hat und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausgegangen ist (LG Berlin II, Urteil v. 26.09.2024, 64 S 143/23, GE 2025, S. 961).
09.12.2025