Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung des Vermieters sind dann nicht gegeben, wenn sich in dem von ihm selbst bewohnten Gebäude drei separate Wohnungen befinden. Dies gilt nach einem Urteil des AG Stuttgart auch dann, wenn die dritte Wohnung vom Vermieter als Büro und Atelier verwendet wird.
Eine Ausnahme von den Kündigungsschutzvorschriften gilt u.a. für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (§ 573a Abs. 1 BGB). Diese kann der Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst im Anwesen wohnt. Besteht die Vermieterseite aus einer Personenmehrheit (z.B. einer Erbengemeinschaft) ist ausreichend, dass eine Person darin wohnt. Ein „Bewohnen“ i.S.v. § 573a BGB setzt zwar nicht voraus, dass sich der Vermieter überwiegend in dem Anwesen aufhält; jedoch muss er dort das Zentrum seiner privaten Lebensführung haben. Ein nur gelegentliches Benutzen der Wohnung oder eine Nutzung als „Möbellager“ reicht mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck der Ausnahmevorschrift nicht aus. Nicht ausreichend ist auch die Nutzung der Wohnung zum gelegentlichen Aufenthalt als Ferienwohnung etwa alle 2 Monate für jeweils 3 Tage (LG Traunstein, Urteil v. 03.05.2023, 3 S 2451/22). Strittig ist die Rechtslage, wenn sich in dem Gebäude neben den zwei Wohnungen weitere Räume befinden. Insofern ist eine differenzierende Betrachtung erforderlich. Befinden sich in dem Gebäude z.B. drei Wohnungen und integriert der Vermieter eine Wohnung (z.B. die Einliegerwohnung des Anwesens) in seinen Wohnbereich, kann er sich deshalb nicht auf das erleichterte Kündigungsrecht berufen, da das Anwesen auch dann noch drei Wohnungen hat (so bereits BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII R 90/10, WuM 2011, S. 34).
In dem vom AG Stuttgart entschiedenen Fall bewohnte der Mieter eine Wohnung im Erdgeschoss; der Vermieter eine Wohnung im 1. Obergeschoss. Eine weitere separate Wohnung im Dachgeschoss nutzte der Vermieter als Büro. Das AG Stuttgart ist der Auffassung, dass sich die maßgebliche Frage, wie viele Wohnungen in dem Haus vorhanden sind, nach der „Verkehrsanschauung“ beurteilt und nicht nach der tatsächlichen Nutzung. Maßgeblich sei daher, dass eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich ist, der eine eigene Haushaltsführung ermöglicht. Dementsprechend sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung des Vermieters nicht gegeben, wenn sich in dem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude drei separate Wohnungen befinden. Daran ändert auch nichts, dass die dritte Wohnung im Dachgeschoss vom Vermieter als Büro oder Atelier verwendet wird (AG Stuttgart, Urteil v. 04.04.2023, 31 C 4334/22, ZMR 2024, S. 952).
31.01.2025