Bei öffentlich geförderten Wohnungen z.B. Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (sog. Kostenmiete). Die Vereinbarung einer ortsüblichen Vergleichsmiete z.B. nach dem örtlichen Mietspiegel ist unzulässig. Die Erträge aus dem Anwesen dürfen somit die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Zu beachten sind insb. die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes, der Neubaumietenverordnung sowie der Zweiten Berechnungsverordnung. Die laufenden Aufwendungen setzen sich zusammen aus den Kapitalkosten und den Bewirtschaftungskosten. Allerdings steht es den Parteien frei, für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung schon während des Bestehens der Preisbindung z.B. bereits bei Abschluss des Mietvertrages, eine Staffelmiete vereinbaren. Der Vermieter erhält dadurch Planungssicherheit bzgl. der künftig zu erzielenden Miete, der Mieter Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen (so bereits BGH, Urteil v. 03.12.2003, VIII ZR 157/03, WuM 2004, S. 28).
Dazu hat der BGH jetzt entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch dann wirksam ist, wenn die erste Staffel bereits ab dem ersten Tag nach Ende der Preisbildung gelten soll. Ferner ist eine Staffelmietvereinbarung sogar noch für einen Zeitraum innerhalb der Preisbindung zulässig, sofern die innerhalb der Preisbindung liegenden Staffeln, die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten (BGH, Beschluss v. 16.01.2024, VIII ZR 12/23, WuM 2024, S. 385).
28.08.2024