Der Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses d.h. zu einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese ordentliche Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würde (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.11.2000, 64 S 291/00, NZM 2002, S. 338).
Praktisch relevant ist diese Form der Kündigung insb. bei Vorliegen von Mietrückständen sowie bei Störungen des Hausfriedens. Voraussetzung ist, dass die nicht nur unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter schuldhaft d.h. vorsätzlich oder fahrlässig erfolgt ist. Dabei erfordert § 573 Abs. 2 Nr. 1 zwar grundsätzlich ein eigenes Verschulden des Mieters. Allerdings beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach einem neuen Beschluss des BGH nicht auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters; es muss somit nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Vielmehr ist auch ein diesem zuzurechnendes Verschulden von Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) von Relevanz. Diesbezüglich sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen. Auch sie haben sich so zu verhalten, dass die anderen Mieter des Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (BGH, Beschluss v. 25.08.2020, VIII ZR 59/20, ZMR 2021, S. 31).
01.02.2021