Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann der Mieter in wesentlich größerem Umfang zur Durchführung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache verpflichtet werden als bei Wohnräumen.
Einer Überbürdung der Instandhaltungsverpflichtung durch Formularvertrag sind aber auch bei der Geschäftsraummiete Grenzen gesetzt. Unwirksam ist z.B. eine Formularklausel, wonach der Mieter ohne fachliche oder kostenmäßige Begrenzung die gesamte Pflicht unabhängig davon übernimmt, ob die Verschlechterung durch den Mietgebrauch, höhere Gewalt oder rechtswidriges Eingreifen Dritter entstanden ist (so z.B. OLG Dresden GE 1996, 1237).
Nach einem neuen Beschluss des BGH gilt dies jedoch nicht bei einer Übertragung der Reparaturverpflichtung durch Individualvertrag. Bei einer ausgehandelten Individualvereinbarung kann nämlich nach Auffassung des BGH davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der Lage waren, ihre Interessen ausreichend zu wahren. Daher kann der Mieter durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden; selbst dann, wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunab-hängigen Haftung führt. Gegen eine umfassende Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten bestehen insbesondere dann keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Kalkulation der Miete eingeflossen ist. Unbeschadet dessen kann die Notwendigkeit einer einschränkenden Auslegung der Klausel zu prüfen und dabei auch zu berücksichtigen sein, dass sich verschiedene Risiken durch Abschluss von Versicherungen kalkulierbarer gestalten lassen. Unwirksam ist eine solche Individualvereinbarung erst dann, wenn die Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) überschritten ist (BGH, Urteil v. 5.6.2002, XII ZR 220/99, ZMR 2002, 735).