Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine Unzumutbarkeit für den Vermieter besteht nach ständiger Rechtsprechung insbesondere bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen durch den Mieter. Da es sich insofern um eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Ein Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung kann sich allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung des Mieters und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen ergeben. Eine verbindliche Regelung darüber, wie oft der Mieter zur Erfüllung des Tatbestandes des § 543 Abs. 1 BGB unpünktlich gezahlt haben muss, gibt es nicht. Die Unzumutbarkeit für den Vermieter muss aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalles ermittelt werden. Hierbei spielt eine Rolle u.a. wie hoch die Rückstände waren, wie oft Verspätungen aufgetreten sind, wie lange der betroffene Zeitraum war; aber auch, ob der Vermieter in besonderem Maß auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, z.B. weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder Kredite bedienen muss. Ferner kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon jeweils zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis, abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen, bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, die erst durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist (so z.B. BGH, Urteil v. 29.06.2016, VIII ZR 173/15, WuM 2016, S. 491). Dementsprechend ist der Vermieter nach diversen Gerichtsentscheidungen – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – bei 4 bis 7 unpünktlichen Mietzahlungen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
In dem vom LG Paderborn entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mieter wegen unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt. Trotzdem zahlte der Mieter die danach fällige Miete wieder unpünktlich, worauf der Vermieter fristlos kündigte. Zu klären war die Frage, ob der Vermieter bereits nach einer unpünktlichen Zahlung nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Dies wurde vom LG Paderborn bejaht. Mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung gibt der Mieter zu erkennen, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006, S. 193). Allerdings muss – so das LG Paderborn zwischen der erforderlichen Abmahnung und der Kündigung ein ausreichender Zeitraum liegen, damit dem Mieter genügend Zeit zur Umstellung seines Zahlungsverhaltens verbleibt. Ein Zeitraum von wenigen Tagen zwischen dem Zugang der Abmahnung und dem nächsten Fälligkeitstermin ist zu knapp (LG Paderborn, Urteil v. 03.07.2024, 1 S 77/23, ZMR 2025, S. 208).
09.12.2025