Der Mieter macht sich gegenüber seinem Untermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Untermieter die Räume in Folge einer berechtigten Kündigung des Vermieters vorzeitig räumen und herausgeben muss. Dies hat das BGH entschieden.
Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z.B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis. Endet das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis und verlangt der Eigentümer vom Untermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung kann der Untermieter von seinem Vermieter (Hauptmieter), der wegen des Kündigungsschutzes den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen könnte, Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Dadurch wird dem Untermieter (Endmieter) der vertragsgemäße Gebrauch entzogen, so dass Ansprüche aus § 536 BGB entstehen. Dies ist auch der Fall, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses vom Hauptvermieter (Eigentümer) zur Mietzahlung an sich selbst aufgefordert wird, verbunden mit der Drohung, er werde andernfalls Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen (so bereits OLG Hamm, RE v. 26.08.1987, 30 RE-Miet 1/87, WuM 1987, S. 346). Der vom Hauptmieter zu ersetzende Schaden umfasst die Miete für die noch vor Räumung anzumietende Ersatzwohnung, die Kosten des (nicht aussichtslosen) Räumungsrechtstreits mit dem Eigentümer einschließlich der Kosten eines Räumungsvergleichs, unter Umständen die Kosten der Beseitigung von Veränderungen / Verschlechterungen der zu räumenden Mietsache, die Kosten des Rechtsstreits um die Höhe einer zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache an den Eigentümer sowie die vergleichsweise vereinbarte Abfindung eines weitergehenden Verspätungsschadens, die Umzugskosten einschließlich der Kosten der Montage von Einrichtungsgegenständen in der Ersatzwohnung und die Mietdifferenz zwischen Ersatzwohnung und herauszugebender Wohnung.
Ferner umfasst der Schadensersatzanspruch nach einem neuen Urteil des BGH auch die Kosten einer notwendigen Unterbringung des Untermieters in einer Notunterkunft durch die Sozialbehörde. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter (Hauptmieter) ohne Genehmigung des Vermieters die Wohnung untervermietet und der Vermieter den (Haupt-) Mietvertrag aus diesem Grund gekündigt. In diesem Fall haftet der (Haupt-) Mieter dem Untermieter gem. § 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB auf Schadensersatz wegen eines Rechtsmangels, da dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages steht dem Vermieter (Eigentümer) ein Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zu. Wird der Untermieter von der Sozialbehörde dann in einer Notunterkunft untergebracht, kann diese die Unterbringungskosten im Wege des Schadensersatzes vom Haupt-Mieter erstattet verlangen. Die Schadensersatzpflicht für die Kosten einer neuen Unterkunft ist allerdings in zeitlicher Hinsicht begrenzt. Der Untermieter kann Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache nur für den Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte festgehalten werden können. Daher sind auch Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer vergleichbaren Ersatzwohnung auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt (BGH, Urteil v. 21.06.2023, VIII ZR 303/21).