Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl im bekannt ist, dass der Eigenbedarf nicht vorliegt. In diesem Fall kann der Mieter Schadensersatz verlangen, u.a. Ersatz von Umzugs-und Maklerkosten sowie evtl. Mehrkosten für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung.
Relevant werden solche Ansprüche, wenn der Mieter nach seinem Auszug feststellt, dass der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet hat oder leer stehen lässt.
Für die Beweislastverteilung gelten die allgemeinen Grundsätze, wenn der Mieter vom Vermieter Schadensersatz mit der Behauptung verlangt, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen. Danach muss der Anspruchsteller – somit der Mieter – die tatsächlichen Voraussetzungen seines Anspruchs (hier: den fehlenden Selbstnutzungswillen des Vermieters) darlegen und beweisen. Dabei darf sich der Vermieter jedoch nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vermieter diesem Maßstab genügt hat, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15, WuM 2016 S. 743).