Wurde eine Garage bzw. ein Stellplatz zusammen mit dem Wohnraum vermietet z.B. dadurch, dass die Garage im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor. Dies hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist. Auch die gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnraummietvertrag ändert nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. In diesem Fall kann auch die Miete für die Garage nicht separat, d.h. isoliert erhöht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Garagenmiete unter der ortsüblichen Miete liegt. Eine Erhöhung ist nur zusammen mit der Wohnungsmiete möglich.
Anders ist die Rechtslage, wenn die Garage auf einem anderen Grundstück liegt. In diesem Fall ergibt sich bereits aus diesem Umstand, dass der Parteiwille auf den Abschluss eines selbständigen Mietvertrags über die hinzugemietete Garage gerichtet war. Ferner liegt ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage vor, wenn separate Mietverträge über Wohnung und Garage abgeschlossen wurden. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt und sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befinden (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 95/20, ZMR 2022, S. 625).
Nach zwei neuen Urteilen des AG Hamburg gilt dies auch dann, wenn Wohnung und Stellplatz am selben Tag angemietet worden sind und der Mietvertrag über den Stellplatz an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt. Das Gericht betonte, dass die Möglichkeit den Stellplatz ohne Benennung der Gründe unabhängig von der Wohnung kündigen zu können im Interesse beider Parteien liegen kann, d.h. auch im Interesse des Mieters z.B. dann, wenn er zwar die Wohnung behalten, den Stellplatz bzw. die Garage aber nicht mehr benötigt, weil er künftig auf ein Kraftfahrzeug verzichten will (AG Hamburg, Urteil v. 08.11.2024, 318a C 114/24, ZMR 2025, S. 416 und v. 19.12.2024, 316 C 97/24, ZMR 2025, S. 413).
04.08.2025