Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen (§ 573a Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst im Anwesen wohnt.
In einem vom LG Krefeld entschiedenen Fall zog der Käufer selbst in eine Wohnung des Zweifamilienhauses ein und kündigte die andere Wohnung gem. § 573a BGB. Besitz, Nutzen und Lasten waren nach dem notariellen Kaufvertrag bereits auf den Käufer übergegangen. Allerdings war der Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht vollzogen. Unwirksam – entschied das LG Krefeld. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenen Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird. „Veräußerung“ i.S.v. § 566 Abs. 1 BGB ist der dingliche Eigentumsübergang, d.h. die Eintragung des Eigentums im Grundbuch und nicht der Kauf durch notariellen Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, wodurch lediglich das wirtschaftliche Eigentum übertragen wird.
Zwar kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer ermächtigen (§ 185 Abs. 1 BGB), einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998, S. 99). Eine solche Ermächtigung kann auch im Kaufvertrag erteilt werden z.B. durch einen Passus, wonach der Käufer „Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte“ erteilt wird. Aufgrund einer solchen Ermächtigung kann der Käufer das Mietverhältnis bereits vor seiner Eintragung ins Grundbuch im eigenen Namen fristlos (z.B. wegen Zahlungsverzug des Mieters) kündigen. Dagegen stellt sich bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die das Vorliegen eines Kündigungsgrunds voraussetzt, das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener – des Verkäufers – Rechte ermächtigen kann, d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. vertragswidriges Verhalten des Mieters, Zahlungsverzug). Daher kann der Käufer vom Verkäufer nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (so z.B. LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17 WuM 2018, S. 99).
Entsprechendes gilt für das Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhaus. Vorliegend verschafft die Ermächtigung durch den Verkäufer dem Käufer kein eigenes Kündigungsrecht, sondern nur die Möglichkeit ein Kündigungsrecht der Voreigentümer als (noch) Vermieter auszuüben. Diese wohnten bei der Kündigung aber nicht mehr in dem Haus, so dass es an der wesentlichen Voraussetzung von § 573a Abs. 1 BGB fehlte, nämlich dem Zusammenleben in einem Zwei-Parteien-Haus von Vermieter und Mieter (LG Krefeld, Urteil v. 15.10.2025, 2 S 14/25, ZMR 2026, S. 43).
23.02.2026