Mieter von Wohnräumen sind umfassend gegen Mieterhöhungen und Kündigungen geschützt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes z.B. Eigenbedarf erfolgen. Eine der wenigen Ausnahmen besteht bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Sonderkündigungsrecht des Vermieters, § 573a Abs. 1 BGB). Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen weitere Räume in einem Zweifamilienhaus eine „dritte Wohnung“ darstellen mit der Folge, dass das Sonderkündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist, gibt es inzwischen eine umfangreiche Rechtsprechung.
In zwei neuen Urteilen haben das AG Gießen sowie das AG Koblenz Stellung zur Frage genommen, wann von einer dritten Wohnung auszugehen ist und ob es auf die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung dieser Räume als Wohnung ankommt.
Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude (nicht) mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dies ist z.B. auch der Fall bei einer Einliegerwohnung, die neben einem Wohn- bzw. Schlafzimmer auch über eine Küchenzeile und ein Bad mit Toilette verfügt (so bereits BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 90/10, WuM 2011, S. 34). Existieren neben den zwei Wohnungen zusätzliche Räume, ist somit entscheidend, ob darin die für die Führung eines selbständigen Haushalts erforderlichen Versorgungsanschlüsse für eine Küche oder Kochgelegenheit wie Wasser- und Energieanschluss sowie ein Abfluss vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass die Küche mit Möbeln und Geräten z.B. mit einer Küchenzeile ausgestattet ist (BGH, Urteil v. 18.02.2015, VIII ZR 127/14). Besteht nur eine Mitbenutzungsmöglichkeit in einer Wohnung, ist der Begriff „Wohnung“ nicht erfüllt. Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Koblenz, wenn es im Keller der Immobilie Räume gibt, die zwar zu einer dritten Wohneinheit umgebaut werden könnten, aber im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung nach der Verkehrsanschauung keine eigenständige Haushaltsführung ermöglichen.
Nach einem weiteren neuen Urteil des AG Gießen ist es im Falle der Möglichkeit einer eigenständigen Haushaltsführung jedoch unerheblich, wenn diese Räume entgegen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften errichtet wurden. Die Unzulässigkeit der Nutzung als Wohnung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. wegen unzureichender Belichtung oder zu geringer Raumhöhen) schließt nach Auffassung des AG Gießen die Qualifizierung als dritte Wohnung nicht aus mit der Folge, dass ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters in diesem Falle nicht besteht (AG Gießen, Urteil v. 17.01.2025, 46 C 55/24, WuM 2025, S. 306, AG Koblenz, Urteil v. 10.04.2025, 152 C 2003/24, WuM 2025, S. 309).
08.07.2025