Hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses vertraglich wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturen nicht, nicht vollständig oder nicht fachmännisch durchgeführt, kann der Vermieter statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Geld verlangen (so bereits BGH, Beschluss v. 21.10.2018, VIII ZR 189/07, WuM 2009, S. 36). Der Schadensersatzanspruch setzt jedoch voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat (§§ 280, 281 BGB); d.h. dem Mieter Gelegenheit zur Nachholung unterlassener Schönheitsreparaturen oder zur Nachbesserung mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen gegeben hat. Das Schreiben, mit dem der Mieter unter Fristsetzung zur Nachholung bzw. Nachbesserung aufgefordert wird, muss zwar nicht zwingend einen Hinweis auf die Rechtsfolgen enthalten, die nach ergebnislosem Ablauf der gesetzten Frist eintreten werden (Schadensersatz wegen Nichterfüllung), jedoch ist ein solcher Hinweis zur Verdeutlichung der Rechtsfolgen trotzdem zu empfehlen.
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Arbeiten auch tatsächlich ausführen hat lassen. Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen kann der Vermieter auch auf Basis eines Kostenvoranschlags verlangen. Im Gegensatz zum Werkvertragsrecht ist im Mietrecht eine solche fiktive Schadensberechnung zulässig. Dabei ist ein pauschales Bestreiten der Größen von Wandflächen und Fußböden im Kostenvoranschlag durch den Mieter unzulässig, wenn der Mieter in der Wohnung längere Zeit gewohnt hat (BGH, Beschluss v. 10.05.2022, VIII ZR 277/20, GE 2022, S. 1053). Ferner ist eine solche fiktive Schadensberechnung auch dann zulässig, wenn der Vermieter bereits mit der Ausführung entsprechender Arbeiten begonnen hat (BGH, Urteil v. 19.04.2023, VIII ZR 280/21).