Ein Wohnungseigentümer haftet für das fahrlässige Verhalten seines Mieters, wenn dieser den Haustürschlüssel außen stecken lässt und der Schlüssel daraufhin von einem Fremden entwendet wird. Wird daraufhin die alte Schließanlage durch eine neue bessere Anlage ersetzt, ist bei Ermittlung des Schadensersatzanspruches eine Vorteilsausgleichung d.h. ein Abzug Neu für Alt zu berücksichtigen – so das OLG Brandenburg in einem neuen Urteil.
Verliert ein Mieter einen Schlüssel für die Zugänge zu gemeinschaftlichen Räumen (z.B. Haustür, Kellergänge, Tiefgarage, Müllhaus) oder wird ihm dieser aufgrund Fahrlässigkeit entwendet, macht sich der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.
In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Fall entwendete eine fremde Person einen zur Haustür, Tiefgarage, Keller und Müllhaus passenden Schlüssel, den der Mieter eines Wohnungseigentümers an der Kellertür außen stecken ließ. Da es nachfolgend zu mehreren Diebstählen in der Wohnanlage kam, ließ die Eigentümergemeinschaft zahlreiche Schließzylinder auswechseln und verlangte vom beklagten Wohnungseigentümer die Kosten von über € 6.000. Das OLG Brandenburg bestätigte den Schadensersatzanspruch zumindest dem Grunde nach. Die mangelhafte Verwahrung des Schlüssels stellt eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die sich der Wohnungseigentümer und Vermieter zurechnen lassen muss. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass durch den Austausch der 24 Jahre alten Schließanlage gegen eine modernere Ausführung, bei der nunmehr alle Schlüssel nachweisbar sind und der deswegen eine erhöhte Sicherungsfunktion zukommt, eine Wertsteigerung eingetreten und daher ein Abzug „Neu für Alt“ zu machen ist. Dabei schloss sich das OLG Brandenburg der Auffassung mehrere Gerichte an, wonach bei einer älteren Anlage die Abnutzung grundsätzlich mit 4 – 5 % pro Jahr zu bemessen ist; die Abnutzung allerdings nicht 100 % erreichen kann, solange die Anlage noch funktionsfähig ist. Dementsprechend hielt das OLG Brandenburg unter Abwägung aller relevanten Gesichtspunkte für die im Laufe der 24-jährigen Nutzung der Anlage herabgesetzte Sicherungsfunktion einen Abzug von 75 % für gerechtfertigt. (OLG Brandenburg, Urteil v. 27.04.2023, 10 U 100/22, MDR 2023, S. 1170).
17.10.2023