Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substantiierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist nach einem Urteil des AG Kreuzberg ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.
Die Bestimmungen der Mietpreisbremse, wonach die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrages die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf, gelten nicht, wenn die Wohnung dem Mieter umfassend renoviert übergeben wird. Umfassend ist eine Renovierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Wohnung muss in mehreren wesentlichen Bereichen – insbes. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen, energetische Eigenschafen – verbessert werden d.h. sie muss in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen einen Zustand aufweisen, der die Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt (so BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, WuM 2021, S. 170). In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen nur die Kosten einfließen, die aufgrund reiner Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Erhaltungsmaßnahmen zählen dazu nicht.
In dem vom AG Kreuzberg entschiedenen Fall hat der Vermieter ein neues Bad sowie eine Sammelheizung, moderne Isolierglasfenster, eine Einbauküche eingebaut; ferner sind Leitungssysteme und Elektrik erneuert worden. Hierfür sind Kosten von über € 550/m² angefallen. Nach Auskunft des Statistischen Landesamtes betrugen für Neubauwohnungen die Kosten € 1.570/m². Somit sind vorliegend mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau angefallen. Damit liegt nach Auffassung des AG Kreuzberg eine umfassende Modernisierung vor. Diese wurde von den Vermietern auch substantiiert dargelegt durch Rechnungen, Leistungsverzeichnisse und Fotos. Somit ist das pauschale Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich. Die Klage der Mieterin auf Rückzahlung von angeblich überzahlten Mieten sowie auf Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten wurde daher vom AG Kreuzberg abgewiesen (AG Kreuzberg, Urteil v. 09.02.2022, 10 C 46/21, GE 2022, S. 583).