Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilien- und Mietrecht.
Ehescheidung – Ehepartner muss für Kündigung Überlegenszeit eingeräumt werden
Bei einem von beiden Ehepartnern abgeschlossenen Mietvertrag kann eine Kündigung des Mietverhältnisses auch nach Trennung oder Scheidung der Ehe nur gemeinsam erfolgen. Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis ...
Mieterhöhung – Sachverständigengutachten gilt auch ohne Besichtigung
Bei Wohnräumen muss jede Erhöhung der Miete, sofern keine Index- oder Staffelmiete vereinbart ist, mit den dafür vorgesehenen gesetzlichen Begründungsmitteln (Mietspiegel, Vergleichsmieten, Sachverständigengutachten) begründet werden. Dies soll dem Mieter die Möglichkeit verschaffen, sich darüber sc...
Geschäftsunfähigkeit – Kündigung muss Betreuer zugestellt werden
Im Fall einer Geschäftsunfähigkeit des Kündigungsgegners z.B. des Mieters muss die Kündigung des Vermieters gegenüber dem gesetzlichen Vertreter erklärt werden (§ 131 BGB). Insofern kann der Vermieter die Bestellung eines Betreuers anregen und ist gegen die ablehnende Entscheidung des Vormundschafts...
Ausfahrt versperrt – Selbsthilfe des Garagenbesitzers
Wer durch eine nach § 859 BGB erlaubte Selbsthilfe einen Schaden verursacht, ist dem Geschädigten grundsätzlich nicht zum Schadensersatz verpflichtet. In dem vom AG München entschiedenen Fall hat ein Garagenmieter einen unerlaubt in seiner Zufahrt parkenden Pkw, der ihn am Ausfahren aus seiner Garag...
Gebäudeversicherung – Mieter muss auch Prämie für Mietausfall mitzahlen
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des vermieteten Gebäudes stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicher...
Betriebskostenabrechnung – „Nulltoleranz“ bei der Wohnfläche
Ein neues Urteil des BGH wird zu einer deutlichen Zunahme der ohnehin zahlreichen Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen führen. Worum geht es? Bei einem Mehrparteienhaus werden die Betriebskosten des Anwesens, so z.B. Heizung, Wasser, Abwasser, Hausmeister, Kaminkehrer, Gartenpflege, Versi...
Hausreinigung – Kein einseitiges Änderungsrecht des Vermieters
Die Kosten der Gebäudereinigung stellen Betriebskosten dar und können auf den Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Dazu gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzen Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen sowie de...
Falsche Angaben – Leistungsverweigerung der Versicherung darf nicht zu Lasten des Mieters gehen
Zahlt der Mieter mit den Betriebskosten auch die anteilige Prämie für eine Versicherung (z.B. Gebäudefeuerversicherung), muss er nach ständiger Rechtsprechung bei einem Schaden (z.B. Brandschaden), den er durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, so gestellt werden als hätte er die Ver...
Verweigerung von Rauchwarnmeldern – Klage auf Duldung oder auf Räumung?
Der Einbau von Rauchwarnmeldern in bestimmten Räumen in der Wohnung ist gesetzlich vorgeschrieben. Daher hat der Mieter den Einbau durch den Vermieter oder einen Beauftragten zu dulden. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder installiert hatte. Weigert sich der Mieter, de...
Ordentliche Kündigung – Auch dauerhafter Verzicht ist zulässig
Ein Zeitmietvertrag d.h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann, kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart we...
Fristlose Kündigung – Überbelegung bei 4 Personen in 1-Zimmerwohnung
Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB), kann auch im Falle einer Überbelegung der Mietwohnung vorliegen. Dies gilt selbst dann, wenn die Überbelegung durch die Geburt von Kindern oder die Aufnahme ...
Wohnungsüberlassung – Auch Miteigentümer kann Kündigungsschutz haben
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft z.B. eine Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Räume z.B. eine Wohnung des Mehrfamilienhauses einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein Wohnraummietverhältnis zustande. Auf ein derartiges Mietverhäl...
Schadensersatz – Mieter darf keine Fenster anbohren
Geringfügige Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter – im Gegensatz zu baulichen Veränderungen – auch ohne Einwilligung des Vermieters vornehmen. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mie...
Gesetzliche Schriftform – Bei Verstoß ist ordentliche Kündigung jederzeit zulässig
Beträgt die Laufzeit eines Mietvertrages mehr als 1 Jahr, muss er einschließlich sämtlicher Nachträge und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden; andernfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher von jeder Partei jederzeit ordentlich d.h. unter Einhaltung der...
Kündigung des Mieters – Unwirksame fristlose Kündigung kann in ordentliche Kündigung umgedeutet werden
Der Mieter kann ein Mietverhältnis ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen 3- Monatsfrist ohne Angabe von Gründen kündigen. Außerordentlich und fristlos kann der Mieter dagegen nur kündigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen z.B. Nichtgewähren oder Entziehen des vertrag...
Kaution – Kein Erlöschen des Anspruchs durch Beendigung des Mietverhältnisses
Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Die Bestimmungen über die Kaution z.B. § 551 BGB setzen das Bestehen einer entsprechenden Vereinbar...
Untervermietung an Touristen – Geschäftsmäßig oder nur „Besuch“?
Eine Untervermietung der Wohnung durch den Mieter an Touristen ist grundsätzlich unzulässig; selbst dann, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Unter...
Wohnfläche – Auch Keller und Dachgeschoß können dazu gehören
Die Wohnfläche einer Wohnung berechnet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach zählen z.B. Hobbyräume im Keller und Räume im Dachgeschoß nicht bzw. nur teilweise zur Wohnfläche. Allerdings können die Parteien davon abweichen und frei vereinbaren, was z...
Selbstauskunft – Vorvermieter darf abgefragt werden
Von Interessenten für eine Mietwohnung wird häufig eine schriftliche Selbstauskunft eingeholt, in der insb. die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mietinteressenten abgefragt werden. Welche Fragen zulässig sind bzw. auf welche Fragen der Mieter wahrheitsgemäß antworten muss, ist von der Recht...
„Münchener Modell“ – Neue Kündigungsbeschränkung ist wirksam
Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Deren Länge ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an d...