Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilien- und Mietrecht.
Bauliche Veränderung – Katzennetz am Balkon zulässig?
Bauliche Veränderungen in der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertra...
Prüfung von angezeigtem Mangel ist kein Anerkenntnis
Mängel in der Mietwohnung muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen eines Sachmangels geltend machen will, ist die vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter zwingend erforderlich. Bei unterbliebener Mängelrüge is...
Auch „kernsanierte“ Wohnung kann mangelhaft sein
Der Vermieter ist verpflichtet, die vermietete Sache während der gesamten Mietdauer in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten d.h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendig gewordenen Verschleißreparaturen durchführen (§ 535 S. 1 BGB). Strittig ist dabei häufig, was „vertragsgemäß“ ist. Nach ständig...
Kündigung wegen Zahlungsverzug – Anforderungen dürfen nicht überspannt werden
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein Kündigungsgrund liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter mit ein...
Unerlaubte Untervermietung – Vermieter darf „Falle“ stellen
Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung z.B. an Touristen über ein Internetportal (z.B. Airbnb) stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung z.B. an Touristen über ein Internetportal (z.B. Airbnb) stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, d...
Eigenbedarf – Kürzerer Schulweg kann Kündigungsgrund sein
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Räume für sich oder eine begünstigte Person hat. Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund liegt z.B. vor, wenn ein Kind einen eigenen Hauss...
Störung des Hausfriedens – Mieter haftet für Besucher
Der Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses d.h. zu einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese ordentliche K...
Eigenbedarf – Eigenverwaltung kann Kündigungsgrund sein
Der Wunsch, Wohneigentum aus räumlicher Nähe zu verwalten, stellt nach einem neuen Urteil des AG München ein vernünftiges und nachvollziehbares Nutzungsinteresse dar. Hierfür ist nicht erforderlich, dass eine Verwaltung nur aus der Nähe möglich ist. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigen...
Eigenbedarf – Hohe Anforderungen an Täuschungsabsicht
Begründet der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses mit Eigenbedarf, obwohl ihm bekannt ist, das dieser nicht gegeben ist (vorgetäuschter Eigenbedarf), macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig und hat dem Mieter alle Kosten zu ersetzen, welche diesem aufgrund der unberechtigten Künd...
Beweislast bei defekten Rollladen
Der Vermieter ist nach der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache einschließlich deren Ausstattungen und Einrichtungen in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten d.h. alle notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter den Schad...
Kündigung – Querulatorisches Verhalten kann Kündigung rechtfertigen
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Miet...
Rauchwarnmelder – Vermieter entscheidet über Art und Qualität
Die Installierung von Rauchwarnmeldern in bestimmten Räumen ist sowohl bei Bestandsgebäuden als auch bei Neubauten gesetzlich vorgeschrieben. Daher ist der Mieter zur Duldung des Einbaus von Rauchmeldern verpflichtet. Die Weigerung des Mieters, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden, stellt einen...
Mietende – Schadensersatz bei Dübellöchern und Latexfarben
Endet das Mietverhältnis, bevor die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam z.B. weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet. Unabhän...
Kündigung des Mieters – Schwere Erkrankung kein Kündigungsgrund
Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis z...
Schönheitsreparaturen – Wer streicht die unrenoviert gemietete Wohnung?
Seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) kann der Mieter vertraglich nur noch dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen d.h. Malerarbeiten in der Wohnung verpflichtet werden, wenn ihm die Wohnung vom Vermieter in renoviertem Zustand überlassen worden ist. War die Wohnung dagegen...
Zahlungsverzug – Räumungsanspruch trotz Nachzahlung
Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordent...
Schimmelschäden – Vermieter entscheidet über Beseitigungsmaßnahmen
Bei Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen, die nicht vom Mieter durch falsches Wohnverhalten z.B. durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht worden sind, ist der Vermieter zur Beseitigung auf seine Kosten verpflichtet. Dies gilt insb. für Feuchtigkeit, die in Folge von Bauschäden von außen z...
Schlüssel verloren – Neues Schloss oder neue Schließanlage?
Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Person...
Modernisierungsumlage – Auch künftige Instandsetzungskosten müssen abgezogen werden
Die Umlage von Modernisierungskosten z.B. für neue Fenster, Heizungsanlage, Wärmedämmung wurde innerhalb kurzer Zeit in zweifacher Hinsicht beschränkt. Zum einen durch das Mietrechtsanpassungsgesetz zum 01.01.2019. Danach kann die jährliche Miete nur noch um 8 % (vormals um 11 %) der für die Wohnung...
Ignorieren von Urteil berechtigt zur Kündigung
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine solche erhebliche Vertragsverletzung liegt n...