Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilien- und Mietrecht.
Betriebskosten – Verspätete Abrechnung durch Hausverwaltung schließt Nachforderung nicht grundsätzlich aus
Die Jahresabrechnung über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S.2 BGB). Nach Ablauf dieser gesetzlichen Abrechnungsfrist ist die Geltendmachung einer Nachfo...
Betriebskostenabrechnung – Alle Positionen einzeln auflisten!
Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten muss mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten Die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels Die Berechnung des An...
Verspätete Räumung – Mieter muss Neuvertragsmiete zahlen
Zieht der Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht termingerecht aus (z.B. erst nach einer gerichtlichen Verurteilung zur Räumung), muss er für den Zeitraum zwischen dem Ablauf der Kündigungsfrist und der tatsächlichen Rückgabe d.h. für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache eine sog. Nutzung...
Betriebskostenabrechnung – Kein Datenschutz für Mieter
Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z.B. mit dem Smart-Phone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.09.2009, 412 C 34593/08, N...
Ferienwohnung – Hunde sind nicht gestattet
Die Mitnahme eines Hundes in die Ferienwohnung ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht gestattet. Der Mieter kann sich insofern nicht auf die Rechtsprechung zur Tierhaltung bei Wohnraummietverhältnissen berufen, wonach ein generelles Verbot von Hunden unzulässig ist. Bei Anmietung ein...
Zahlungsverzug – Verpflichtungserklärung des Jobcenters muss konkret sein
Der Mieter von Wohnraum kann eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit der Miete unwirksam machen, wenn er die rückständigen Mieten vollständig bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage nachzahlt. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle (z.B. S...
Betriebskosten – Hendl und Bier für Hausmeister sind umlagefähig
Zu den Hausmeisterkosten, die im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instand...
Unzuverlässiger Vermieter – Auch Mieter kann Mietvertrag anfechten
Der Vermieter kann einen Mietvertrag anfechten, wenn der Mieter z.B. in der Selbstauskunft falsche Angaben über seine Einkommens- oder Vermögensverhältnisse gemacht hat. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag von Anfang an nichtig ist und rückabgewickelt werden muss. Gleiches gilt für den Mieter....
Eigenbedarfskündigung – Schadensersatzanspruch des Mieters bei Verletzung der Anbietpflicht
Im Gegensatz zu Kündigungen z.B. wegen Zahlungsverzugs oder vertragswidrigen Gebrauchs der Mieträume, hat der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keinen Anlass zur Kündigung gegeben. Bei einer solchen, nicht aus der Sphäre des (vertragstreuen) Mieters, sondern aus der Sphäre des Vermieters...
Kündigung – Rauschgift in der Wohnung berechtigt zur Kündigung
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB), wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zug...
Eigenbedarf – Auch Gesellschaften sind zur Kündigung berechtigt
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einer Mehrheit von Vermietern z.B. einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft genügt es nach stä...
Kündigung – Eheprobleme können Eigenbedarf begründen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann nach ständiger Rechtsprechung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er d...
Eigentümerwechsel – Verkäufer kann Käufer zur Mieterhöhung bevollmächtigen
Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist. Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit ...
Vertragsgemäßer Gebrauch – Keine Bäume auf Balkonen
Außerhalb der gemieteten Räume (z.B. im Treppenhaus) dürfen Pflanzen nur mit Einwilligung des Vermieters aufgestellt werden, wobei ein Anspruch auf Erteilung der Einwilligung nicht gegeben ist. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beinhaltet nämlich keine Befugnis des Mieters, außerhalb der Woh...
Mangelhafter Brandschutz – Mieter muss sich nicht auf Rechtstreit mit Behörde einlassen
Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Räume ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs.1 BGB). Auf ein Verschulden des Ver...
Gebäudeversicherung – Kein Regressverzicht des Versicherers bei grober Fahrlässigkeit des Mieters
In der mietvertraglichen Verpflichtung des Mieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (BGH, Urteil v. 03.11.2004, VII...
Fristlose Kündigung – Hotel darf nicht als Asylantenunterkunft genutzt werden
Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Mieträume vertragswidrig d.h. entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nutzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei gewerblichen Mietobjekten kann auch durch die Änderung der Bran...
Grundstücksverkauf – Keine Bindung des Erwerbers an vereinbartes Ankaufsrecht
Bei Veräußerung eines Grundstücks nach Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber anstelle des Verkäufers in alle sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein („Kauf bricht nicht Miete“; § 566 BGB). Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH allerdings nicht für ein Ankaufsrecht, das de...
Vorgetäuschter Eigenbedarf – Vermieter kann Verdacht entkräften
Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl im bekannt ist, dass der Eigenbedarf nicht vorliegt. In diesem Fall kann der Mieter Schadensersatz verlangen, u.a. Ersatz von Umzugs-und Maklerkosten sowie evtl. Mehrkosten für die Anmi...
Vermietung an Touristen kann zu Schadensersatzansprüchen führen
Bei einer Untervermietung der Wohnung an Touristen riskiert der Mieter nicht nur die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch seinen Vermieter, sondern auch erhebliche Schadensersatzansprüche. Dies geht aus einem neuen Urteil des LG Berlin hervor. Die Vermietung einer Wohnung in einem Mehrfam...