Rechtsprechung
Aktuelle Rechtsprechung und Entscheidungen aus dem Immobilien- und Mietrecht.
Kauf bricht nicht Miete – Mieter muss Sachherrschaft haben
Bei einem Eigentümerwechsel, z.B. durch Verkauf oder Vererbung des Grundstücks tritt der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Dieser als „Kauf bricht nicht Miete“ bekannte Grundsatz bewirkt, dass der neue Eigentümer das bestehende ...
Betriebskosten – Keine Vertragsänderung durch Schweigen
Bloßes Untätigbleiben beider Vertragsparteien kann nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht zu einer Änderung des Mietvertrages führen (so bereits BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06, WuM 2008 S. 225). Rechnet z.B. der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen üb...
Gebrauchsüberlassung – Überlassung der Wohnung an erwachsene Kinder kann vertragswidrig sein
Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine solche ...
Dachbegrünung – Kosten können umlagefähig sein
Die Kosten der Gartenpflege können durch vertragliche Vereinbarung als Betriebskosten auf die Mieter des Anwesens umgelegt werden (§ 2 Nr.10 Betriebskostenverordnung). Dazu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pfleg...
Schönheitsreparaturen – Mieter muss Kosten für Nikotinsperre zahlen
Rauchen in der Mietwohnung in „normalem Umfang“ wird von der Rechtsprechung grundsätzlich nicht als vertragswidrig angesehen. Daher hat der Mieter die dadurch entstandenen Vergilbungen und Nikotinablagerungen nicht verschuldet und ist dementsprechend zur Beseitigung der Ablagerungen und zur Renovier...
Immobilienanzeige – Auch Makler haftet für Pflichtangaben
Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, muss seit Inkrafttreten der EnEV 2014 (1.5.2014) der Verkäufer bzw. Vermieter sicher stellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangabe...
Gartenpflegekosten – Keine Umlage bei öffentlicher Nutzung
Zu den Kosten der Gartenpflege, die der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter des Anwesens umlegen darf, gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneu...
Baulärm – Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern
Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für M...
Kündigung – Berechtigt Stromdiebstahl zur fristlosen Kündigung?
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs.1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbes. des Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Inter...
Ehescheidung – Anspruch auf Vertragsänderung schon bei Trennung
Die Frage, wer nach einer Ehescheidung zur Weiternutzung der gemieteten Ehewohnung berechtigt ist, regelt seit 1.9.2009 der neue § 1568 a BGB. Die früheren Bestimmungen der Hausratsverordnung wurden ersatzlos aufgehoben. Sind beide Ehegatten Vertragspartner des Mietvertrages und besteht E...
Heizkostenverordnung – Abrechnungsgrundsätze gelten auch bei fehlerhafter Verbrauchsermittlung
Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung müssen die Kosten der Heizung und des Warmwassers grundsätzlich zu 50% bis 70% nach dem durch entsprechende Geräte erfassten Verbrauch abgerechnet werden. Nach der Wohnfläche dürfen lediglich die restlichen 30% bis 50% abgerechnet werden ...
Betriebskosten – Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist
Die (jährliche) Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Beispiel: Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2015 muss dem Mieter spätest...
Betriebskostenabrechnung – Kein Kostenersatz für nicht verlangte Kopien
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizulegen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu ver...
Besichtigungsrecht – Vermieter darf Wohnung alle 5 Jahre besichtigen
Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht und die Besichtigung de...
Eigenbedarf – Kündigungsrecht des Vereins bei Verfolgung satzungsgemäßer Ziele
Ein eingetragener Verein (e.V.) kann eine von ihm vermietete Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, da der Verein (wie z.B. auch eine GmbH) begrifflich nicht „wohnen“ kann. Allerdings kommt nach der Rechtsprechung des BGH durch die Formulierung „insbesondere“ in § 573 Abs. 2 BGB zum ...
Abbruch von Verhandlungen nach „Outing“ – Schadenersatz für Homosexuelle
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet Benachteiligungen aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität (§ 1 AGG). Bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsve...
Instandhaltung – Aufzug gehört zur Mietsache
Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. So hat der Vermieter z.B. für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausrei...
Einrichtungen – Vermieterpfandrecht führt nicht zu Entschädigungszahlung
Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mieträume versehen hat (z.B. Bodenbeläge, Rollläden, Markisen, Kaminofen, Beleuchtungseinrichtungen etc.), darf der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausbauen und mitnehmen (§539 BGB). Allerdings muss der Mieter dann den ursprünglichen Zustand der Mi...
Allgemeine Geschäftsbedingungen – „Aushandeln“ muss sich auf konkrete Klausel beziehen
Allgemeine Geschäftsbedingungen, z.B. Klauseln in Formularmietverträgen unterliegen der strengen Kontrollregeln der §§ 305 ff. BGB. Danach ist eine Formularklausel bereits dann unwirksam, wenn sie sich zu Lasten des Mieters zu weit von einer gesetzlichen Regelung entfernt. Dagegen ist eine ...
Eigenbedarf – Vereinfachte Kündigung für Mieter
Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ der gemieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme ...